每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

物企主動退場的情況還在繼續(xù)。

4月15日，融創(chuàng)服務向杭州上城區(qū)涌璘府小區(qū)發(fā)去了撤場通知書，宣布于2026年6月30日24時退出小區(qū)物業(yè)服務；在此之前，融創(chuàng)服務還宣布中止對九江中梁首府的服務；萬科物業(yè)更是于近期接連宣布主動退出多個在管項目：5月31日正式終止武漢楚天都市·藍玉灣小區(qū)的物業(yè)服務；6月30日24時起，終止對徐州未來城、萬悅城（一、二、三期）、華府天地家園、水潤峰境、云湖明廬等六個住宅項目的物業(yè)服務。

“主動退出”儼然成為了上市物企的“年度詞匯”。

2025年，中海物業(yè)“在平衡取舍規(guī)模與效益的利害關系下，約滿/退盤項目為5560萬平方米”；彩生活終止管理面積超6000萬平方米；永升服務退場簽約面積約4200萬平方米；遠洋服務則因主動退出部分項目導致在管面積同比下降約3%??

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)撤場項目達173個，其中主動撤出占比64.7%。中指研究院的報告亦顯示，2024至2025年，TOP50物企在管項目主動撤場率同比增長37%，住宅項目占比超過八成。

業(yè)內認為，在行業(yè)告別“跑馬圈地”時代后，上市物企通過主動撤場的方式，將資源重新聚焦在高利潤、高潛力的項目上，推動戰(zhàn)略調整。這標志著行業(yè)發(fā)展邏輯已徹底從“規(guī)模導向”轉向“盈利與現(xiàn)金流導向”。

“被摒棄”的規(guī)模

規(guī)模，不再是物企的首要追求。

2025年，雅生活累計主動退出548個在管項目，在管面積同比減少482萬平方米，覆蓋城市數(shù)量減少12個。

2025年，遠洋服務的合約面積減少822.1萬平方米，在管面積減少310.5萬平方米，商辦管理面積減少90.9萬平方米。遠洋服務稱，系“主動退出低效項目，退出兩個持續(xù)虧損的商業(yè)物業(yè)項目”。

綠城服務2025年儲備面積為3.31億平方米，與2024年的3.57億平方米相比下降7.4%，主要原因同樣系“主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目”。此外，彩生活終止管理面積6124.9萬平方米，中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項目5560萬平方米，世茂服務退出的在管面積也超過3000萬平方米。

值得一提的是，萬物云董事長朱保全在2025年《致股東書》中回憶稱，“十年前，萬科物業(yè)在深圳承接一個頭部房企開發(fā)的項目，當時我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目?！钡?025年，萬科物業(yè)在天津首次退出關聯(lián)方開發(fā)項目，“這是對歷史內部紅線的突破”。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億平方米，同比增長5.3%；此外，2025年全年物業(yè)撤場項目達173個，其中64.7%的撤場案例屬于物業(yè)企業(yè)“主動撤出”或“到期不續(xù)”，這一比例遠高于因服務問題導致的“被動解聘”。

多家物企在談到主動退出項目時，都將其形容為低效或低質，其核心衡量標準即是無法實現(xiàn)扭虧。

如永升服務相關負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時就表示，公司對存量項目進行優(yōu)化，積極主動適應新環(huán)境下公司的戰(zhàn)略需求，主動退出部分質地不佳、基礎條件運作困難，不符合戰(zhàn)略布局的項目；同時，城市布局從超120個收縮至100個左右?！斑@是公司從‘規(guī)模導向’向‘質量導向’戰(zhàn)略轉型的主動選擇，未來公司將進一步聚焦核心城市，提升運營密度與服務質量。”

另一頭部物企相關負責人也指出，公司所退出項目除了正常市場換手，業(yè)委會提出續(xù)簽需求不能滿足的項目外，核心就在于兩方面，一是項目運營困難，如定價低，不能滿足項目運營成本的；同時實際收繳率低，無法維持項目運營成本。另一方面就在于項目體量過小，存在重大風險隱患（如消防、電梯等）且不能通過正常渠道解決的（如維修資金）以及市場不正當競爭產(chǎn)生的過量成本。

此外，“低質量合同退出的核心判斷標準為項目連續(xù)兩年虧損且現(xiàn)金流為負”，融創(chuàng)服務管理層也在2025年業(yè)績會上坦言，評估虧損原因如客戶降價、成本高、收費率低等以及改善措施的有效性，“若無法達成減虧扭虧或現(xiàn)金流提升則堅決退出”。

克而瑞分析稱，在行業(yè)持續(xù)優(yōu)化項目結構、主動退出低質低效項目的大背景下，行業(yè)整體增速進一步下滑，規(guī)模擴張全面轉向謹慎與高質量訴求。

“物企主動退盤的核心原因是項目持續(xù)虧損。”中物智庫高級研究員宋子謙在接受記者采訪時表示，企業(yè)必須建立清晰的項目盈虧評估紅線與退出機制，敢于對持續(xù)失血且無改善希望的項目“動手術”，從追求在管面積轉向追求高質量、可持續(xù)的單項目利潤和現(xiàn)金流安全。

打造第二增長曲線

值得一提的是，物企的集中退盤正是此前“規(guī)模至上”埋下的苦果。

克而瑞指出，在行業(yè)快速發(fā)展階段，不少物業(yè)企業(yè)為搶占市場份額、擴大規(guī)模，承接了大量先天不足的項目，這些項目要么定價過低，要么配套不完善，要么開發(fā)商遺留問題突出，從一開始就處于虧損或微利狀態(tài)。

“在房地產(chǎn)市場繁榮、行業(yè)利潤空間較大的時期，企業(yè)尚可通過其他優(yōu)質項目的收益彌補這些‘問題項目’的虧損?！鄙鲜鰴C構表示，在行業(yè)利潤空間收縮的宏觀下行周期中，這些項目的“先天不足”就暴露了出來。

“物業(yè)行業(yè)當前正處于從‘高速增長’邁向‘高質量發(fā)展’的關鍵轉型期?！庇郎辗矫姹硎?，過去依賴增量開發(fā)的模式正在逐步轉向以存量運營、精細服務和專業(yè)制勝為核心的新階段?！肮緦⑼ㄟ^深耕專業(yè)賽道，打造可持續(xù)的第二增長曲線。目前，在設施管理、資產(chǎn)運維、老舊社區(qū)換新、生活服務等領域，依托多業(yè)務協(xié)同，已形成多個可復制產(chǎn)品，未來將持續(xù)做大高毛利業(yè)務規(guī)模?！?/p>

該頭部物企相關負責人也表示，公司也在通過多種經(jīng)營平衡項目運營，如擴大對空間運營、入戶業(yè)務、公區(qū)業(yè)務以及社區(qū)零售業(yè)務等方面的服務內容和收益。此外，2025年，中海物業(yè)新簽訂合約額52.4億元，其中非住宅項目31.3億元，在管面積占比68.4%；碧桂園服務則通過整合營銷、家居零售、酒類等六大市場化戰(zhàn)略業(yè)務實現(xiàn)收入近25億元，貢獻增值收入的大半壁江山，年化增速達40%甚至100%。

與此同時，企業(yè)正將資源向高能級城市集中，通過提升單城管理密度，攤薄成本、放大規(guī)模效應。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2025年，23家披露數(shù)據(jù)的上市物企單城市在管面積均值達到168.7萬平方米，同比增長6.5%。

至于“被退盤”項目，宋子謙分析指出，未來可能中小物企承接大量低質項目，在行業(yè)整體規(guī)模上的占比或將達七成；而在行業(yè)總收入與利潤上，聚焦優(yōu)質項目與增值服務的頭部物企憑借更好的收繳率和運營效率，占比可能達七成。他表示，這種“三七分”的結構意味著，頭部企業(yè)掌控了行業(yè)大部分價值，而大量中小物企則在微利甚至虧損的邊緣，管理著龐大但低收益的資產(chǎn)，行業(yè)梯隊差距與馬太效應將空前強化?！盎谏虡I(yè)考量，物企進行項目‘換手’將成為長期存在的常態(tài)，這是市場化服務的必然結果?！?/p>

另據(jù)業(yè)內人士透露，根據(jù)市場反饋，部分國企背景的小型公司因為不直接承擔經(jīng)營結果，目前基本為虧損狀態(tài)，沒有相應的“服務”，僅維持基本運維。

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