每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

交房兩年，曾承諾的配套商業(yè)沒有了，業(yè)主們選擇了“硬剛”。

日前，長沙廣潤福園小區(qū)一期的業(yè)主們在“問政湖南”等平臺留言反饋：反對廣潤福園小區(qū)二期將原規(guī)劃的商業(yè)用地變更為商住混合用地。

據業(yè)主代表稱，早在2025年下半年，大家就通過聯名提交反對函的方式表達過立場。“商業(yè)配套是小區(qū)功能完整的重要保障，一旦變更為住宅，將導致小區(qū)商業(yè)配套嚴重縮水，影響居民的日常生活便利性?！?/span>

2月9日，距離1月30日的公示截止時間已過去一周多，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）以業(yè)主身份聯系了長沙市自然資源和規(guī)劃局開福分局，接電話的工作人員表示，負責該事宜的相關人員正處于休假狀態(tài)，具體情況只能等年后再告知。

每經記者也向項目開發(fā)商湖南投資集團股份有限公司發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復。

業(yè)主：反對商改住

公開資料顯示，廣潤福園小區(qū)位于長沙市開福北，由長沙本地國企湖南投資集團股份有限公司開發(fā)，項目總建筑面積約39.7萬平方米，其中一期住宅部分約15萬平方米，已于2023年底交付；二期商業(yè)部分約13.4萬平方米，并配建有約1.4萬平方米的小學（已開學）。

根據最初的片區(qū)規(guī)劃，項目商業(yè)部分有望打造成開福北的新地標。但日前長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的“鵝秀組團控制性詳細規(guī)劃J06-B20-1地塊規(guī)劃修改”啟動公示顯示，為推進非住宅商品房去庫存，“擬對用地商住比等指標進行調整”，具體指標將根據后續(xù)論證綜合確定。

公示時間為1月22日～1月30日。

該地塊正是廣潤福園原本規(guī)劃的二期商業(yè)所在地。這也意味著，廣潤福園原規(guī)劃中的商業(yè)地塊將調規(guī)，未來可能會轉變?yōu)樽≌玫亍?/span>

這引發(fā)了一期業(yè)主的強烈不滿?！吧虡I(yè)配套水平是我們當初選擇置業(yè)于此的重要依據?！睒I(yè)主代表張先生向每經記者透露，彼時其選擇購買該小區(qū)時，開發(fā)商曾宣傳會有商業(yè)、地鐵口CBD綜合體等完善配套，但如今交房兩年，不僅商業(yè)毫無動靜，“現在又通過改規(guī)削減配套，已實質損害購房者的正當利益”。

據其介紹，本來區(qū)域內就嚴重缺乏商業(yè)，項目底商配置不足，沒有大型購物超市，如果再調整商住比，商業(yè)資源就更加匱乏了。

僅在“問政湖南”平臺，每經記者就看到了多條明確反對商改住的投訴。

針對業(yè)主們的意見，長沙市自然資源和規(guī)劃局開福分局在最新回應中表示，對廣潤福園二期商住比調整的規(guī)劃修改方案在初期進行公示，就是為廣泛征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見。下一步，市資規(guī)局、開福區(qū)人民政府將根據反饋意見對規(guī)劃修改方案進一步研究論證，依法依規(guī)推進相關工作。

與此同時，每經記者還以投資人身份聯系了開發(fā)商方面，相關人員表示：“目前應該還處于征詢意見階段，我們尚未收到關于這方面需要披露和審議的東西，后期如果達到了條件也會嚴格遵循要求進行披露?！?/span>

關于公司申請對項目進行商改住，其表示是結合公司未來考慮，“符合公司的利益和發(fā)展，都會去做”。

針對目前這一調整遇到業(yè)主反對一事，該人員表示：“業(yè)主反對是很正常的事情，任何事情都會有贊同、有反對，不會因為少許人的反對就影響到公司的正常運營?！?/span>

“要注意平衡住房消化周期”

事實上，自2024年7月以來，長沙就掀起了商改住熱潮。

彼時，長沙發(fā)布了《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，明確長沙市轄區(qū)范圍內，將暫停新的公寓等類住宅項目規(guī)劃審批。已完成項目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經論證可行后可依規(guī)依程序調整為住宅。

湖南中原研究院監(jiān)測數據顯示，截至2024年5月，長沙內五區(qū)商辦類物業(yè)庫存達到了250萬平方米（剔除現房），其中商務公寓的庫存量達到了135萬平方米，去化周期高達58個月，整體存量積壓。

此后，包括平吉上府、潤和濱江灣、復地濱江金融中心、綠城鳳起麓鳴、中海閱湘臺、保利時代、金茂智慧科學城、旺德府萬象時代等多個樓盤均進行了調規(guī)，其中不乏熱門項目。

但市面上也出現了一些不一樣的聲音。除廣潤福園一期小區(qū)業(yè)主外，陽光城尚東灣、保利天匯二期、中海寰宇天下、萬境瀟湘等多個樓盤的業(yè)主均曾明確反對并多次投訴開發(fā)商進行商改住。

從反對理由來看，多數業(yè)主表示，在購房階段開發(fā)商皆明確承諾將配建相應的商業(yè)配套，但如今卻是說變就變；同時，商改住后新增的居住人口勢必搶占周邊小學和初中的配套教育資源，業(yè)主擔心已有的學位將來不夠用，損害全體業(yè)主權益。

“商改住調整，我們認為一定要滿足幾個條件?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，首先是要確保小區(qū)原有住戶公共配套服務設施的享有不受影響；其次是一定要走聽證程序，在改變過程中，對業(yè)主個人意見進行聽證。

在李宇嘉看來，商改住一定要注意平衡片區(qū)住房消化周期?！叭绻麉^(qū)域新房消化周期超過18個月或24個月，那就要非常謹慎?！?/span>

同時，也要統(tǒng)籌考慮片區(qū)的二手房掛牌情況。李宇嘉認為：“其實不一定要進行商改住，若片區(qū)缺乏一些‘一老一小’配套，可以考慮發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景，比如文旅、養(yǎng)老、托幼、助殘等?！?/span>

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封面圖片來源：貝殼找房