每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“城市更新正在倒逼業(yè)主和運營商跳出‘收租管理’的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)向以用戶需求為中心、以在地資源為驅(qū)動、以產(chǎn)品力構(gòu)建為基準的精細化、特色化、可持續(xù)運營新范式?！苯?，仲量聯(lián)行華東區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人及中國區(qū)城市更新業(yè)務(wù)負責人呂玫在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示。

今年以來，上海不斷出臺突破性政策，如允許建立在商業(yè)金融用地（C2/C8）上的商業(yè)樓宇，兼容人才公寓、租賃住房等四類居住用地（R4）功能。作為全國首個商務(wù)樓宇更新專項政策，彼時市場有一種誤讀，上述政策等同于放開商改住。

“該政策的核心在于功能兼容和規(guī)劃彈性，而非用地性質(zhì)的根本變更。其本質(zhì)是在保留土地原用途的前提下，通過精細化管理、審批許可和正負面清單機制，允許在特定條件下嵌入人才公寓、保障性租賃住房等功能，以提升土地復(fù)合利用效率、緩解商務(wù)樓宇空置、提升區(qū)域活力?！眳蚊嫡J為，市場呼聲背后的邏輯是希望降低改造門檻、釋放存量資產(chǎn)價值，不可簡單理解為全面放開商改住。

據(jù)仲量聯(lián)行測算，在北上廣深這四個一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，80%現(xiàn)存的建筑樓宇到2050年仍將在使用中。商辦物業(yè)的改造需求體量持續(xù)增長，圍繞老化設(shè)備更新、硬件條件升級、管理效率提升等方面的更新工程，將激活巨大市場潛力。

呂玫 圖片來源：受訪者提供

賦予老舊資產(chǎn)“二次定位”機會

NBD：老舊商辦物業(yè)面臨的問題集中在哪些方面？商辦物業(yè)的更新需要注意哪些方面？

呂玫：從顯性層面來講，老舊商辦物業(yè)面臨的問題主要集中在以下幾個維度：

硬件系統(tǒng)老化，運維成本高企：樓齡超過15年的樓宇普遍存在電梯效率低、空調(diào)系統(tǒng)能耗高、電力容量不足、消防設(shè)施落后等問題，不僅影響租戶體驗，也推高物業(yè)管理支出。

空間設(shè)計滯后，難以匹配現(xiàn)代辦公需求：傳統(tǒng)“格子間+封閉辦公室”布局無法滿足企業(yè)對靈活工位、協(xié)作空間、健康環(huán)境的需求；層高不足、柱網(wǎng)密集、采光差等物理缺陷限制改造潛力。

綠色認證缺失，ESG合規(guī)壓力增大：在碳中和目標下，缺乏LEED及WELL等綠色認證的資產(chǎn)將面臨融資成本上升、租戶流失等風險。

從更深層次看，老舊商辦物業(yè)的更新遠不止于硬件翻新或空間重構(gòu)，其本質(zhì)是一場運營模式的系統(tǒng)性升級，是資產(chǎn)價值重塑的戰(zhàn)略契機。

城市更新正在倒逼業(yè)主和運營商跳出“收租管理”的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)向以用戶需求為中心、以在地資源為驅(qū)動、以產(chǎn)品力構(gòu)建為基準的精細化、特色化、可持續(xù)運營新范式。

其次，城市更新賦予老舊資產(chǎn)“二次定位”的機會——與其被動修補，不如主動轉(zhuǎn)型：可探索“商改科”“商改產(chǎn)”“商改?！钡葎?chuàng)新路徑，對接區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，融入城市功能網(wǎng)絡(luò)。

從剛性管控轉(zhuǎn)向功能兼容

NBD：上海的城市更新模式探索對緩解超大城市職住失衡、空間固化等通病，提供了哪些可復(fù)制的經(jīng)驗？

呂玫：就上海而言，雖然相較于部分超大城市，職住失衡、空間固化等問題尚未過于凸顯，但其前瞻性地通過城市更新模式，已形成一套系統(tǒng)性、可復(fù)制的治理范式。

其一，制度彈性化，從剛性管控轉(zhuǎn)向功能兼容。上海近年來陸續(xù)發(fā)布政策，明確提出在特定區(qū)域探索功能兼容、混合利用，以及允許商業(yè)辦公建筑內(nèi)配建人才公寓、保障性租賃住房，縮短通勤時間、激發(fā)活力。

其二，基礎(chǔ)設(shè)施強支撐，以進一步放大TOD效能，整合重塑空間效率。上海以“商務(wù)單元”“三師聯(lián)創(chuàng)”機制推動2—3平方公里單元內(nèi)的片區(qū)更新，系統(tǒng)整合辦公、居住、商業(yè)與綠地功能，推動空間從割裂走向融合——如真如商務(wù)單元圍繞軌交構(gòu)建更為復(fù)合多元的片區(qū)更新，聯(lián)動真如寺等在地文化資源，中央公園等優(yōu)質(zhì)公共空間，功能上進一步提升人才公寓與社區(qū)配套，提升空間效能和區(qū)域活力。

其三，以職住平衡重構(gòu)歸屬感與區(qū)域價值。在城市更新的整體框架中，上海不再視辦公樓為商務(wù)區(qū)單一的核心功能，而是將復(fù)合功能節(jié)點嵌入商務(wù)、生活場景，弱化潮汐通勤、強化在地歸屬。小陸家嘴是上海商務(wù)活力最集中的區(qū)域之一，但也面臨著難題：現(xiàn)狀連廊雖串聯(lián)起部分地標，但與周邊藍綠資源、樓宇的銜接并不充分。而其更新方案則是以“濱水、環(huán)綠、建核”為核心，依托現(xiàn)有連廊網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建全天候立體慢行系統(tǒng)。

未來，圍繞陸家嘴中心綠地與上海中心大廈、環(huán)球金融中心、金茂大廈“三件套”形成慢行主環(huán)，讓市民從辦公樓出來，步行就能直達江邊看江景，或是走進綠地享休閑。目前南京西路、蘇河灣、北外灘、徐家匯等多個商務(wù)區(qū)都在重新審視載體空間和推進功能優(yōu)化研究，尋求在新的城市發(fā)展階段長期構(gòu)建區(qū)域價值和活力的方法。

放大“片區(qū)更新”對單體樓宇的乘數(shù)效應(yīng)

NBD：我國的城市更新更強調(diào)“片區(qū)更新”，現(xiàn)階段推進這類“片區(qū)更新”的最大難點是什么？

呂玫：中國經(jīng)歷了大規(guī)模高速城鎮(zhèn)化進程，當前面臨的城市問題往往具有系統(tǒng)性、結(jié)構(gòu)性特征，非單一樓宇所能解決。唯有通過片區(qū)統(tǒng)籌，才能整合土地、交通、生態(tài)、文化等在地資源，釋放協(xié)同效應(yīng)，重塑區(qū)域功能與獨特價值，實現(xiàn)從“物理修補”到“系統(tǒng)激活”的躍升。這既是現(xiàn)實需求，也是效率最優(yōu)的市場邏輯。

現(xiàn)階段推進“片區(qū)更新”的最大難點在于多方利益協(xié)調(diào)，以及如何放大“片區(qū)更新”對單體樓宇的乘數(shù)效應(yīng)。

首先，產(chǎn)權(quán)碎片化導(dǎo)致更新主體多元、利益訴求分散，拆遷談判成本高、周期長；其次，跨部門協(xié)同機制尚未健全，規(guī)劃、住建、交通、生態(tài)等條線雖各有職能，卻缺乏高位統(tǒng)籌與數(shù)據(jù)共享，易形成政策斷點；再者，重建設(shè)、輕運營的慣性思維仍普遍存在，后期缺乏專業(yè)化、市場化運營支撐，難以釋放片區(qū)長期活力與資產(chǎn)價值。

同質(zhì)化風險確實是城市更新必須警惕的陷阱，也是決定項目成敗的關(guān)鍵命題——避免千城一面，不是裝飾性的風貌差異，而是功能定位、空間體驗與在地文化深度結(jié)合的結(jié)果，是對不同客群精準定位和持續(xù)運營的關(guān)注。

成功的片區(qū)更新，應(yīng)以“精準錨定客群+激活本地基因”為雙輪驅(qū)動：一方面，深入挖掘并轉(zhuǎn)化在地資源——如歷史文脈、濱水藍綠空間、街巷肌理、社區(qū)記憶等，將其轉(zhuǎn)化為獨特空間敘事與公共體驗；另一方面，基于片區(qū)實際服務(wù)人群進行精準畫像與需求匹配。例如，漕河涇以數(shù)字文化、人工智能等領(lǐng)域的科技人才為主力，其更新應(yīng)聚焦彈性辦公、技術(shù)社群、夜間活力與通勤友好。

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