每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“從2025年第四季度開始，香港樓市迎來了重要拐點(diǎn)，此前的底部增持階段已結(jié)束，2026年將進(jìn)入明確的高漲期，預(yù)計(jì)2026年香港住宅房?jī)r(jià)的漲幅將超過10%。”1月20日下午，中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）采訪時(shí)表示。

而在去年年底，施永青名下的基金會(huì)也開始加碼在香港置業(yè)。截至2025年12月底，施永青名下基金累計(jì)斥資逾1.3億港元，購(gòu)入香港9個(gè)住宅單位。

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青 受訪者供圖

2025年第四季度成香港樓市拐點(diǎn)

NBD：去年年底，您關(guān)聯(lián)的基金斥資1.3億港元在香港置業(yè)，您個(gè)人也參與了大額物業(yè)投資，這背后的考量是什么？香港樓市是否已迎來最佳布局時(shí)機(jī)？

施永青：基金1.3億港元的物業(yè)投資并非我個(gè)人決策，而是旗下基金投資團(tuán)隊(duì)的獨(dú)立操作，我沒有參與具體標(biāo)的選擇、定價(jià)等環(huán)節(jié)，僅給團(tuán)隊(duì)傳遞了核心原則：投資房地產(chǎn)的關(guān)鍵并非單純追求價(jià)格低廉，更要著眼于長(zhǎng)期價(jià)值。

我個(gè)人實(shí)際參與的是香港學(xué)生宿舍類大型項(xiàng)目，投資規(guī)模較大，與基金的小額零散投資形成差異。之所以看好這類項(xiàng)目及香港樓市整體走勢(shì)，核心是判斷市場(chǎng)已度過底部階段。2025年第四季度是香港樓市的重要拐點(diǎn)，此前的底部增持階段已結(jié)束，2026年將正式進(jìn)入高漲期，房?jī)r(jià)上漲的幅度與速度都會(huì)顯著提升。

2025年香港房?jī)r(jià)漲幅約5%，預(yù)計(jì)2026年香港住宅房?jī)r(jià)漲幅超過10%。而一旦漲幅突破10%，市場(chǎng)情緒會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。此前很多潛在購(gòu)房者擔(dān)憂樓市“熊市”未過，即便有剛性需求也選擇租房而非買房，這壓制了房?jī)r(jià)。而當(dāng)房?jī)r(jià)上漲信號(hào)明確，房產(chǎn)的投資屬性會(huì)激活置業(yè)意愿，觀望群體將加速入場(chǎng)，帶動(dòng)交投量與需求同步攀升。

NBD：您認(rèn)為支撐香港樓市進(jìn)入高漲期的核心邏輯是什么？金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面是否有足夠支撐？

施永青：房?jī)r(jià)上漲是“心理預(yù)期+基本面”雙重作用的結(jié)果。心理層面的轉(zhuǎn)變是直接驅(qū)動(dòng)力，但必須有實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境的支撐，否則信心難以持續(xù)。

目前香港金融市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，每日成交額穩(wěn)定在2000億港元以上，較此前千億元的成交水平大幅提升；IPO規(guī)模位居全球第一，市場(chǎng)信心持續(xù)提振。同時(shí)，香港多數(shù)行業(yè)居民工資水平呈上升趨勢(shì)，也為置業(yè)購(gòu)買力提供了保障。多重因素的疊加，讓租售比回歸合理區(qū)間，部分租房人群開始轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)，成為需求增量的重要來源。

對(duì)內(nèi)地大灣區(qū)城市傳導(dǎo)效應(yīng)有限

NBD：香港作為大灣區(qū)核心城市，其樓市回暖是否會(huì)對(duì)內(nèi)地大灣區(qū)城市產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)？

施永青：香港樓市向好確實(shí)會(huì)對(duì)大灣區(qū)內(nèi)地城市產(chǎn)生一定正面連鎖反應(yīng)，但這種傳導(dǎo)效應(yīng)有限。香港樓市不僅吸引本地置業(yè)者，也受內(nèi)地投資者青睞，這是其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

內(nèi)地樓市的核心矛盾是開發(fā)過度，建成房屋數(shù)量遠(yuǎn)超人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，導(dǎo)致大量房源空置、租金低迷，市場(chǎng)進(jìn)入漫長(zhǎng)消化期。加之部分房企的流動(dòng)性危機(jī)，進(jìn)一步削弱了市場(chǎng)信心。盡管國(guó)家出臺(tái)了降低首付比例、下調(diào)房貸利率等支持政策，但扭轉(zhuǎn)開發(fā)過度帶來的后遺癥還需要時(shí)間。

因此，香港樓市回暖的正面影響，無法抵消內(nèi)地市場(chǎng)自身的不利因素。我預(yù)計(jì)2026年內(nèi)地樓市仍將處于消化調(diào)整階段，房?jī)r(jià)能逐步站穩(wěn)已屬理想狀態(tài)，價(jià)格上漲難度較大。二三線城市需嚴(yán)控新房增量，聚焦存量消化；一線城市可適度增加開發(fā)、鼓勵(lì)投資，吸引社會(huì)閑置資金入場(chǎng)，盤活開發(fā)商與銀行的存量資金，為行業(yè)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。

NBD：您認(rèn)為內(nèi)地樓市出現(xiàn)哪些特征，才意味著真正進(jìn)入企穩(wěn)狀態(tài)？政策層面可從哪些方面發(fā)力？

施永青：內(nèi)地樓市企穩(wěn)需先后出現(xiàn)兩大核心信號(hào)，且存在明確邏輯遞進(jìn)關(guān)系。首先是核心區(qū)域空置率下降，帶動(dòng)租金回報(bào)率站穩(wěn)甚至小幅上升。當(dāng)前整體空置率難以快速下降，應(yīng)優(yōu)先推動(dòng)核心區(qū)空置率回落，讓核心區(qū)租金企穩(wěn)，當(dāng)房產(chǎn)租金回報(bào)率優(yōu)于銀行存款時(shí)，才能吸引投資者入場(chǎng)，為樓市筑底提供支撐。

其次是二手市場(chǎng)交投量顯著增加。內(nèi)地二手市場(chǎng)調(diào)整速度快于一手市場(chǎng)，一手市場(chǎng)受價(jià)格備案機(jī)制影響，開發(fā)商無法靈活降價(jià)，導(dǎo)致去化緩慢、資金回流受阻；而二手市場(chǎng)可自主調(diào)價(jià)，交投量回升是市場(chǎng)復(fù)蘇的重要前兆。當(dāng)交投量增加，業(yè)主套現(xiàn)難度降低，就不會(huì)被迫大幅降價(jià)，市場(chǎng)“筍盤”減少，房?jī)r(jià)才能逐步企穩(wěn)。

政策層面，進(jìn)一步下調(diào)房貸利率是有效助力。利率下降能降低購(gòu)房成本，同時(shí)提升租金回報(bào)率，吸引更多閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)行業(yè)完成筑底。此外，與其依賴政府財(cái)政和銀行資金支持，不如調(diào)動(dòng)社會(huì)投資者積極性，取消過多購(gòu)房地域限制，減免契稅、印花稅及租賃相關(guān)稅費(fèi)，讓資金更規(guī)范地服務(wù)于市場(chǎng)。

“峰回路轉(zhuǎn)”和“休養(yǎng)生息”

NBD：香港經(jīng)歷過完整的樓市周期，而內(nèi)地樓市2021年前長(zhǎng)期單邊上漲，這種差異能為內(nèi)地房企提供哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？

施永青：兩地樓市周期差異顯著，香港歷經(jīng)多輪漲跌，而內(nèi)地2021年前長(zhǎng)期處于上漲階段，即便房?jī)r(jià)短期脫離居民負(fù)擔(dān)能力的范圍，也僅橫盤消化，極少大幅回落，2021年后的深度調(diào)整是市場(chǎng)首次經(jīng)歷的調(diào)整，沖擊極大。

長(zhǎng)期上漲讓內(nèi)地房企形成“拿地越多越好”的思維，因地價(jià)漲幅曾高于房?jī)r(jià)漲幅，部分房企曾以高杠桿融資方式加碼土地儲(chǔ)備，將項(xiàng)目開發(fā)資金調(diào)配至拿地環(huán)節(jié)，最終導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張甚至斷裂問題。很多房企只看到行業(yè)向好的一面，未對(duì)調(diào)整期做好準(zhǔn)備，在市場(chǎng)下行時(shí)陷入危機(jī)。

目前內(nèi)地民營(yíng)房企整體處于深度調(diào)整期，除部分央國(guó)企外，多數(shù)民企面臨階段性經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，即便存活下來的企業(yè)，也需長(zhǎng)期“休養(yǎng)生息”才能恢復(fù)狀態(tài)。這背后的核心原因就是過于激進(jìn)、盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)行業(yè)存在明確周期規(guī)律，房企必須敬畏周期，做好風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備，不能被單邊上漲行情蒙蔽，否則可能在一輪調(diào)整中徹底出局。

NBD：如果分別用一個(gè)詞形容2026年的香港和內(nèi)地樓市，您會(huì)選擇哪個(gè)？

施永青：香港樓市是“峰回路轉(zhuǎn)”。歷經(jīng)調(diào)整后，市場(chǎng)已逐步走出低谷，進(jìn)入明確上漲周期，置業(yè)和投資需求將持續(xù)釋放，這是最大的機(jī)遇。而內(nèi)地樓市則是“休養(yǎng)生息”，整體處于消化存量、修復(fù)信心、盤活資金的階段，核心任務(wù)是站穩(wěn)腳跟，等待復(fù)蘇時(shí)機(jī)，2026年暫無明顯價(jià)格上漲機(jī)遇。

內(nèi)地樓市要加快調(diào)整進(jìn)程，關(guān)鍵要做好兩點(diǎn)：一是讓房?jī)r(jià)充分見底，降低購(gòu)房門檻，激活剛需群體；二是夯實(shí)復(fù)蘇基本面，搞好整體經(jīng)濟(jì)、鼓勵(lì)生育催生新增剛需，同時(shí)停止盲目新增土地供應(yīng)。香港在1997年亞洲金融危機(jī)后，通過暫停賣地、降低稅費(fèi)、房貸利息抵扣個(gè)稅等政策逐步復(fù)蘇，這些經(jīng)驗(yàn)值得內(nèi)地借鑒。

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