每經(jīng)評(píng)論員 陳夢(mèng)妤

這段時(shí)間，沙盤(pán)前擠不進(jìn)的人群、銷售朋友圈“來(lái)不及改”的喜報(bào)、單日數(shù)據(jù)新高的二手房網(wǎng)簽??一連串躁動(dòng)的信號(hào)，將2026年的樓市“小陽(yáng)春”烘托得格外真實(shí)。

在近日多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的一季度市場(chǎng)報(bào)告中，“預(yù)期中的回暖”是高頻字眼。政策的持續(xù)托底和積壓需求的集中釋放，疊加數(shù)年的市場(chǎng)調(diào)整，部分觀望的剛需和改善型需求選擇入場(chǎng)，共同推動(dòng)了成交量的回升。

政策層面，從中央到地方，一套“需求端支持+供給端優(yōu)化”的組合拳已經(jīng)形成。

上海“滬七條”正是縮影，通過(guò)大幅縮短非滬籍居民購(gòu)房的社保年限、提高公積金貸款額度、優(yōu)化房產(chǎn)稅認(rèn)定等舉措，精準(zhǔn)降低了新市民和改善型家庭的購(gòu)房門(mén)檻與資金成本。

與此同時(shí)，多地同步推進(jìn)的限購(gòu)松綁、交易稅費(fèi)優(yōu)化、公積金政策優(yōu)化、“以舊換新”等政策，共同構(gòu)成了穩(wěn)定市場(chǎng)的政策矩陣。供給端，“控增量、去庫(kù)存”的思路也在落地，從多個(gè)核心城市發(fā)布的2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃看，高能級(jí)城市有序收縮但保留合理規(guī)模，實(shí)施精準(zhǔn)供地導(dǎo)向，旨在從源頭緩解庫(kù)存壓力。

需求層面，經(jīng)過(guò)數(shù)年深度調(diào)整，疊加歷史低位的房貸利率，部分剛性需求和改善需求結(jié)束觀望，選擇在政策暖風(fēng)下入場(chǎng)。

如北京，數(shù)據(jù)顯示，3月300萬(wàn)元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，低總價(jià)房源成為成交主力。同時(shí)，隨著部分“老破小”房源加速去化，置換鏈條開(kāi)始松動(dòng)，改善型需求也有望逐步接續(xù)。

支撐數(shù)據(jù)回暖的背后，是正在發(fā)生積極變化的市場(chǎng)預(yù)期，不少頭部房企管理層和機(jī)構(gòu)均表態(tài)“最艱難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去”。

盡管市場(chǎng)等來(lái)了久違的暖意，但接下來(lái)傳統(tǒng)的“銀四”，還有一場(chǎng)關(guān)于信心和壓力的測(cè)試。

短期內(nèi)，政策效應(yīng)仍會(huì)延續(xù)，核心城市成交量有望保持溫和修復(fù)。但長(zhǎng)期來(lái)看，需要直面的現(xiàn)實(shí)是，掛牌量仍是潛在壓力，部分非核心區(qū)房源去化依舊艱難。房企端雖然銷售回暖，但拿地依然謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)底價(jià)成交居多。回暖高度集中在部分核心城市與特定房源，部分二線及三四線城市表現(xiàn)平平。本輪成交放量很大程度上是過(guò)去幾年積壓需求的集中釋放，而非新增需求的持續(xù)增長(zhǎng)，購(gòu)房者對(duì)于加杠桿依然謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，當(dāng)前大城市的一個(gè)普遍特征是，剛需購(gòu)房者主要通過(guò)二手房解決居住問(wèn)題，新房市場(chǎng)則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊選擇及產(chǎn)品力提升，實(shí)現(xiàn)與二手房的差異化競(jìng)爭(zhēng)。而“小陽(yáng)春”行情能否延續(xù)，關(guān)鍵在于其中的置換鏈條能否完全打通。剛需入場(chǎng)消化了庫(kù)存，但若想激活改善性需求，需要二手房市場(chǎng)保持高流動(dòng)性，讓改善客群能順利“賣(mài)舊”。

本輪“小陽(yáng)春”，其實(shí)更應(yīng)被視為市場(chǎng)在深度調(diào)整后、借助政策東風(fēng)的一次階段性修復(fù)，它明確了核心城市和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)格底部區(qū)間，緩解了部分焦慮情緒。對(duì)于上海、北京等核心城市，市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)，甚至實(shí)現(xiàn)價(jià)格的溫和修復(fù)。這些城市的回暖具有更強(qiáng)的韌性和示范效應(yīng)。而對(duì)于非核心城市，高庫(kù)存和弱需求的基本面暫未發(fā)生根本性改變，房?jī)r(jià)仍面臨壓力。

接下來(lái)的4月至5月是檢驗(yàn)“小陽(yáng)春”成色的關(guān)鍵窗口期，市場(chǎng)已經(jīng)證明了政策的有效性和需求的韌性，唯有理性審視其背后的動(dòng)力，才能更好地理解房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的深刻轉(zhuǎn)型，并迎接一個(gè)更加健康、平穩(wěn)的新階段。